Madrid, ciudad tensionada: 16 de los 21 distritos destinan más del 30% de su renta a la vivienda

• El grupo municipal de Más Madrid ha elaborado un exhaustivo informe sobre la situación de la vivienda en la ciudad, analizando las últimas tendencias en este ámbito. Resultado: Madrid vive una emergencia habitacional jamás conocida
  
• El 77% de los habitantes de la capital destinan más del 30% de sus ingresos a la vivienda. Y el 40%, incluso más del 40%. El parque actual es de 1.537.927 viviendas, de las que 211.012 no son residencia principal: 80.000 son oficinas y/o de usos terciarios, 30.000 son pisos turísticos y unas 97.178 están vacías
  
• Del centro de Madrid han desaparecido 4.786 viviendas destinadas a uso principal en los últimos 10 años. Y en distritos como Hortaleza, Latina o Puente de Vallecas más del 10% de sus comercios se han transformado en vivienda
  
• Según datos del propio Ayuntamiento, el 99% de las VUT son ilegales. Si se cerraran, el impacto en el mercado del alquiler sería un descenso inmediato del 15% de los precios
  
• Más Madrid está trabajando junto al grupo parlamentario plurinacional Sumar  en el Congreso en una propuesta para modificar la Ley de Vivienda y que los ayuntamientos puedan solicitar la declaración de zonas tensionadas sin depender de las comunidades autónomas

No es normal. No es normal que el 77% de los habitantes de Madrid destinen más del 30% de sus ingresos a la vivienda. Hablamos de que 16 de los 21 distritos de nuestra ciudad son zonas tensionadas, es decir, sus residentes deben destinar más del 30% de su renta disponible a vivienda. En 7 de ellos destinan más del 40%. Son algunos de los datos del informe de vivienda elaborado por el grupo municipal de Más Madrid, que analiza las últimas tendencias en el mercado inmobiliario y que constata la gravísima emergencia habitacional que vive la ciudad. 

La portavoz de Más Madrid y líder de la oposición, Rita Maestre, la concejala Lucía Lois y el coordinador del informe, José Alfonso Gómez, han presentado hoy este exhaustivo documento en un acto celebrado en Espacio Larra. 

Las políticas del PP de los últimos 30 años se han centrado en el no intervencionismo en el mercado, poniendo suelo a disposición de la iniciativa privada al tiempo que reducían la intervención en vivienda protegida. El resultado es que hoy tenemos una ciudad que Ayuso y Almeida se empeñan en que resulte invivible para la mayoría de las personas.

Igualmente, Rita Maestre ha anunciado que Más Madrid está trabajando junto al Grupo Parlamentario Plurinacional de Sumar en el Congreso de los Diputados para presentar una proposición no de ley en esta cámara instando al Gobierno a modificar la Ley de Vivienda, de manera que puedan ser los ayuntamientos los que soliciten directamente a la administración central la declaración de zonas tensionadas para la limitación de los precios del alquiler sin depender de la conformidad de las comunidades autónomas. Para Maestre, una medida así permitiría que “presidentas y presidentes autonómicos del PP, como Isabel Díaz Ayuso, no boicoteen activamente la aplicación de la ley cuando hay municipios que quieran aplicarla”, como es el caso de cinco ciudades madrileñas que así lo han manifestado (Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla y Ciempozuelos). Además, sin esa capacidad de veto de Díaz Ayuso, “a Almeida se le acabarían las excusas”, según Maestre.

El centro se vacía

El centro de la ciudad se vacía. Han desaparecido 4.786 viviendas destinadas a uso principal en los últimos 10 años. Aunque el número total de viviendas no ha aumentado significativamente, sí que ha variado su composición. 

El parque actual alcanza las 1.537.927 viviendas, de las que 211.012 no son viviendas principales: aproximadamente 80.000 destinadas a oficinas y/o usos terciarios, 30.000 a vivienda turística y unas 97.178 son viviendas vacías. 

Algunos distritos están perdiendo vivienda destinada al uso principal en detrimento de otros usos como transformación en vivienda de uso turístico o destinada al tercer sector. Por ejemplo, el centro de Madrid ha perdido 4.786 viviendas de uso principal en la última década. 

Según datos del propio Ayuntamiento el 99% de las VUT son ilegales. Si esas VUT se cerraran, el impacto en el mercado del alquiler sería un descenso inmediato del 15% de los precios.

El incremento de las VUT es abrumador debido a la falta de cumplimiento y seguimiento de la regulación establecida en el año 2018 para su control. Su extensión supera ya el centro de Madrid y llega a los distritos exteriores de la M-30. El crecimiento es de un 10% anual. 

Desde que comenzó a gobernar el PP en 2019, se han retirado casi 6.200 viviendas familiares para destinarlas a VUT, cifra muy superior a la cantidad de vivienda pública que han realizado en los últimos 4 años y casi tantas como las que gestiona la EMVS.

Comercios transformados en VUT

Otro fenómeno que crece significativamente desde 2018 es la transformación de locales en vivienda que no necesariamente es Vivienda de Uso Turístico. Es una consecuencia de la dificultad de acceder a una vivienda y la alta rentabilidad de este uso frente al comercial, ante una falta de políticas que apoyen el comercio local en los barrios. 

Existe una clara correlación entre distritos con un porcentaje de locales cerrados y locales transformados a vivienda. Estos distritos son precisamente aquellos con rentas medias más bajas.  Son distritos como Hortaleza, Latina o Puente de Vallecas, donde más del 10% de sus locales comerciales se han transformado en vivienda.

Viviendas principales destinadas al alquiler

El 27 % de las viviendas principales se destinan al alquiler, cifra que está aumentando en los últimos años. Aunque el parque de viviendas no ha crecido especialmente en la última década sí que está disminuyendo el número de habitantes por vivienda a consecuencia del incremento de hogares con una o dos personas solamente. El perfil de los que viven de alquiler está cambiando significativamente, extendiéndose la franja de edad, ya no es solo un fenómeno principalmente de jóvenes.

Las consecuencias sobre los precios

De los 21 distritos, 16 son zonas tensionadas. Esto significa que sus residentes deben destinar más del 30% de su renta disponible a vivienda y los gastos corrientes asociados a ella. En 7 de ellos destinan más del 40%. Esta situación se da en el 100% de los distritos si se fija el esfuerzo por hogar en el 25%

Desde diciembre de 2021 el precio medio de compra del m² de la vivienda en Madrid está marcando récords mensualmente. En enero de 2024, el precio medio de compra se situaba  ya en los 4.190 €/m2. La patronal inmobiliaria de Madrid (AMADEI) estima que los precios seguirán subiendo en 2024 pese a que habrá menos transacciones.

Comparado con el territorio nacional, las personas de Madrid tienen que pagar 2.141 €/m² más de media. Esto implica un +105% con respecto a la media nacional mientras que, prácticamente, el resto del territorio se encuentra en precios inferiores a sus máximos históricos (registrados durante la primera década del siglo XXI, en pleno boom inmobiliario). 

Madrid ciudad se sitúa en un +11% por encima de los valores más altos del boom inmobiliario. En el alquiler, desde enero del año 2023, el precio medio de alquiler del m² de la vivienda en Madrid está marcando también récords mensualmente. En enero de 2024, el precio medio de alquiler se sitúa en los 1.372 €/mes para una vivienda de 75 m². Comparado con el territorio nacional, las personas que alquilan en Madrid ciudad pagan un +48% más. Es decir, unos 450 €/mes más.

El 10% de las transacciones de compraventa de viviendas ya se realizan por parte del capital extranjero. Esta tendencia es claramente creciente y alcanza ya un aumento del 15% anual.

Contexto

En el informe sobre vivienda de Más Madrid se analizan las últimas tendencias en el mercado de la vivienda en la ciudad de Madrid. Madrid vive una auténtica emergencia habitacional nunca conocida, donde más del 70% de la ciudad destina más del 30% de sus ingresos a pagar o alquilar su vivienda. No es la primera vez que Madrid se ha enfrentado a retos demográficos y habitacionales como el actual. Madrid creció de los 540.000 habitantes de 1.900 a los 3.120.000 de 1970 que, más o menos, se han mantenido hasta nuestros días (en la actualidad Madrid tiene 3.340.000 habitantes).

Durante la década de los años 40, 50 y 60 del siglo anterior, el fuerte éxodo rural implicó la necesidad de un crecimiento muy rápido de la ciudad. Entre 1948 y 1962 se expropiaron de forma directa más de 2.066 hectáreas (lo cual supone 10 veces la superficie de la Operación Campamento o de Madrid Nuevo Norte) para realizar 137 actuaciones destinadas a una gestión urbanística social, preparando el suelo para la promoción pública de vivienda. De esta forma fue posible crear 96.982 viviendas solo en la década de los 50 en los poblados dirigidos (San Blas, Palomeras, Comillas y Manoteras), que permitieron paliar el problema habitacional del momento.

Tras el estancamiento del planeamiento de la ciudad en la década de los 70, donde tomó protagonismo el crecimiento metropolitano, la democracia trajo consigo el Plan General de 1985 que contemplaba un crecimiento de 40.000 viviendas, de las que el 87% serían de protección.

Entre 1981 y 1997 el parque aumentó en 180.000 viviendas, hasta situarse en 1,21 millones totales. De esta época datan las últimas intervenciones de promoción directa municipal como Madrid Sur, en 1987, donde se construyeron 6.980 viviendas, todas de protección oficial;  Valdebernardo con 6.000 viviendas, de las que el 90% son de protección; y el Plan 18.000 en 1991. Su total ejecución demostró la eficacia de la intervención pública directa en la creación de suelo y vivienda asequible.

Esta evolución en la vivienda contrasta con la llegada de los gobiernos del Partido Popular y el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, con una clara lógica no intervencionista y una clara intención de poner suelo a disposición de la iniciativa privada, al tiempo que se reducía la intervención en vivienda protegida. Así, desarrollos como Las Tablas, Montecarmelo, Arroyofresno, Carabanchel, Sanchinarro o Vallecas han supuesto unas 77.000 nuevas viviendas más a las que hay que añadir las 200.000 previas en el último suelo urbanizable en los actuales desarrollos del sureste. 

El resultado de estas políticas ha sido siempre un encarecimiento de los precios al tiempo que se construía más y más vivienda sin que esto paliara en modo alguno la escalada de precios. En este nuevo siglo vemos dos décadas claramente diferenciadas:

1.-En la primera se construyeron más de 150.000 nuevas viviendas al tiempo que los precios se incrementaron un 224%.
2.- En la segunda década de este siglo el parque no ha aumentado significativamente y, aunque hubo un retroceso de los precios los años posteriores al pinchazo inmobiliario, actualmente se han vuelto a recuperar experimentando en la actualidad nuevos incrementos significativos que ya marcan récords históricos cuando en la mayoría del resto del territorio español los precios se sitúan por debajo de los más altos registrados en el boom inmobiliario.

 Algunas conclusiones

·       Madrid no tiene tanto un problema de parque de vivienda como de que la vivienda se destina cada vez menos a su uso principal. Políticas encaminadas a recuperar el uso principal de la vivienda mejorarían la tensión del mercado de la vivienda. Es decir, políticas que mejoren la calidad de la oferta.

·       En los últimos 30 años, las políticas encaminadas exclusivamente a aumentar la oferta de vivienda nunca han tenido un efecto disuasorio en el precio en Madrid. Todo lo contrario, han provocado los mayores incrementos del precio de la vivienda. Solo cuando este aumento de la oferta ha ido acompañado de una fuerte intervención por parte de las administraciones públicas en el mercado ha sido posible contener los precios y dar solución habitacional.

·       Madrid dispone de una novedosa y garantista regulación de Viviendas de Uso Turístico, que el Ayuntamiento permite su incumplimiento sistemático, lo cual provoca un encarecimiento del 15% de los alquileres.

·   Las actuaciones de la EMVS, que solo se enfoca en la vivienda social para los más desfavorecidos, cuando el problema es mucho más general, es tan tibia que no sirve ni para amortiguar el efecto de las viviendas turísticas. A esto hay que añadir la proliferación de edificios enteros destinados a uso hotelero de lujo en varias zonas de la ciudad, con la consiguiente expulsión de la población residente.

·       Estos fenómenos ya no solo se circunscriben al centro, sino que incluso han saltado la M30 en zonas como Puente de Vallecas o Alto de Extremadura ejerciendo una fuerza centrifugadora cada vez mayor. Siempre acompañados de la permisividad del Ayuntamiento, cuya concepción del urbanismo se limita a tramitar todas las operaciones privadas sin ejercer la función social para que la competencia urbanística fue concebida como garante de la equidad y la justicia social en la ciudad.

·       La falta de soluciones habitacionales y de apuesta por el comercio local en los distritos más humildes está provocando una transformación de locales comerciales a viviendas perdiendo nuestros barrios en diversidad.

·       La estrategia seguida por el PP de desregular para que el mercado resuelva el problema de la vivienda, sentarse a mirar y esperar, está provocando un encarecimiento alarmante de los precios, carestía de vivienda destinada a las familias, turistificación de barrios enteros, arrasando el comercio local, entrada masiva de fondos y capitales extranjeros con ánimos especulativos y expulsando a la población joven y no tan joven de la ciudad.